METXMEWer Anfang Mai 2026 versucht, einer Eigentümerseite oder einem Asset Management den aktuellen Stand der deutschen Heizungs- und Effizienzregulierung zu erklären, hat ein eigentümliches Bild vor sich: Auf dem Papier gilt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2024 unverändert weiter. In der politischen Debatte ist es bereits halb beerdigt. Auf den Schreibtischen liegt seit dem 5. Mai 2026 ein Referentenentwurf in der Ressortabstimmung, der einen neuen Arbeitstitel trägt — das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Und über allem schwebt die EU-Gebäuderichtlinie EPBD mit einer harten Umsetzungsfrist am 29. Mai 2026, die Deutschland mit hoher Wahrscheinlichkeit reißen wird.
Diese Lage ist nicht nur kommunikativ unangenehm. Sie ist operativ relevant — denn für jede Heizungsentscheidung, jede Modernisierungsplanung und jede Investitionsfreigabe der nächsten sechs Monate ist es ein Unterschied, ob in der Wohnung ab 1. Juli 2026 die 65-Prozent-Erneuerbaren-Pflicht greift, ab 1. November 2026, oder gar nicht mehr. Genau das ist die Frage, die zwischen Ende April und heute mehrfach umgeschlagen ist.
Wo die Regulierung Anfang Mai 2026 tatsächlich steht
Die rechtliche Lage ist heute, 6. Mai 2026, klar — und sie ist genau deshalb in der Praxis schwer einzuschätzen, weil sie sich von Woche zu Woche verschiebt. Der Stand kompakt:
Geltendes Recht bleibt das GEG 2024, einschließlich der 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungstausch. Bis ein neues Gesetz im Bundesgesetzblatt steht, ändert sich daran nichts. Wer aktuell eine Heizung tauscht, plant, beantragt oder einbaut, arbeitet weiter unter den geltenden GEG-Regeln.
Die 65-Prozent-Pflicht für Großstädte über 100.000 Einwohner:innen sollte ursprünglich am 1. Juli 2026 greifen. Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 beschlossen, das Wirksamwerden dieser Stufe um vier Monate auf den 1. November 2026 zu verschieben. Diese Verschiebung ist Teil eines Gesetzespakets, das Bundestag und Bundesrat noch beschließen müssen, gilt also formal noch nicht — die politische Stoßrichtung ist aber eindeutig.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) befindet sich seit dem 5. Mai 2026 in der Ressortabstimmung. Mit diesem Schritt liegt erstmals ein konsolidierter Referentenentwurf des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie vor — die zentralen Stellschrauben sind damit nicht mehr nur Eckpunkte, sondern formulierter Gesetzestext. Der vorläufig auf den 13. Mai 2026 angesetzte Kabinettstermin steht weiter, das Inkrafttreten wird frühestens Mitte bis Ende Juli, möglicherweise Anfang August 2026 erwartet. Damit wird Deutschland die EPBD-Umsetzungsfrist am 29. Mai 2026 mit hoher Wahrscheinlichkeit überschreiten.
Die EPBD selbst (Richtlinie EU/2024/1275) gilt unverändert. Deutschland hat bei der EU-Kommission eine formale Fristverlängerung beantragt; bei Fristversäumnis drohen perspektivisch Vertragsverletzungsverfahren und Zahlungsfolgen. In der täglichen FM-Praxis spielt das zunächst keine direkte Rolle — wohl aber für Bestandshalter:innen, die mit europäischen Investorengruppen oder ESG-Reportings arbeiten.
Was im GModG inhaltlich vorgesehen ist
Auch wenn der Gesetzentwurf noch nicht beschlossen ist, sind die zentralen Stoßrichtungen aus den Eckpunkten vom 24. Februar 2026, der Koalitions-Einigung vom 30. April 2026 und dem in die Ressortabstimmung gegebenen Referentenentwurf vom 5. Mai 2026 öffentlich. Acht Punkte sind für Bestandshalter:innen, FM-Verantwortliche und Asset Manager:innen besonders relevant:
1. Wegfall der 65-Prozent-Regel. Die §§ 71 bis 71p sowie § 72 GEG mit ihrer pauschalen Anforderung, dass jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss, sollen vollständig gestrichen werden. Damit wären neue Gas- und Ölheizungen wieder grundsätzlich zulässig. Diese Verschiebung ist die politisch sichtbarste Veränderung — für Modernisierungspläne, die heute auf eine Wärmepumpe als „einzig sinnvolle" Option ausgelegt sind, eröffnet sie wieder Alternativen.
2. Die Bio-Treppe ab 2029 — jetzt mit konkreten Stufen. Mit dem Referentenentwurf vom 5. Mai 2026 sind die Bio-Treppe-Stufen erstmals beziffert: 0 % ab 2029, 0 % ab 2030, 0 % ab 2035 und 0 % ab 2040. An die Stelle der 65-Prozent-Pflicht tritt damit ein schrittweise ansteigender Pfad biogener Beimischung. Was politisch wie eine Lockerung aussieht, ist wirtschaftlich eine andere Wette: Verfügbarkeit und Preis von Biomethan und Bioöl bis 2040 sind heute nicht seriös prognostizierbar. Eine neue Gasheizung kann 2026 günstig in der Anschaffung sein und 2035 teuer im Betrieb — wenn die 30-%-Stufe greift und der Bio-Anteil teurer ist als das fossile Pendant.
3. Primärenergiefaktor Strom sinkt auf 1,5. Eine im aktuellen Entwurf wenig kommentierte, operativ aber sehr wirksame Änderung: Der Primärenergiefaktor für Strom soll von 1,8 auf 1,5 reduziert werden. Das verändert die rechnerische Bewertung jeder strombetriebenen Anlage — Wärmepumpen, elektrischer Direktwärme, kontrollierter Wohnraumlüftung — im Energieausweis und in der GEG-Bilanzierung. Wer heute eine Modernisierung plant, sollte die Wirtschaftlichkeitsrechnung mit beiden Faktoren durchspielen, weil sich Förderlogik und Klassifizierung verschieben können.
4. Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude ab 2030. Im Entwurf enthalten ist eine Pflicht für Nichtwohngebäude, deren Primärenergiebedarf 2030 maximal das 3,5-fache des Referenzgebäudes betragen darf. Das ist die deutsche Übersetzung der EPBD-Worst-First-Logik in einen messbaren Schwellenwert. Bestände mit hoher Energieintensität — Logistik, ältere Bürogebäude, Bestandshandel — bekommen damit einen konkreten Pfad und ein konkretes Datum, ab dem eine Sanierung nicht mehr aufschiebbar ist.
5. Die Heizkostenbremse — der eigentliche Paradigmenwechsel. Am 30. April 2026 hat sich die Koalition aus Union und SPD darauf geeinigt, dass Vermieter:innen, die nach Inkrafttreten des GModG eine neue fossile Heizung einbauen, sich zur Hälfte an CO2-Abgaben, Gasnetzentgelten und den Kosten für den Biogasanteil der ersten drei Bio-Treppe-Stufen beteiligen müssen. Umgesetzt werden soll das über eine Änderung des CO2-Kostenaufteilungsgesetzes (CO2KostAufG). Für vermietete Bestände ist das die wirtschaftlich bedeutendste Verschiebung — sie verändert die Investitionslogik für jede neue Heizungsanlage.
6. Bestandsschutz für laufende Bauanträge. Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem Kabinettstermin gestellt wurde, sollen von der hälftigen Kostenaufteilung ausgenommen sein. Der genaue Stichtag steht und fällt mit dem Kabinettstermin (vorläufig 13. Mai 2026) — was eine kurze, aber reale Anreizwirkung schafft, laufende Verfahren einzuordnen.
7. Härtefallklausel und Sondergruppen. Im parlamentarischen Verfahren soll eine Härtefallklausel für unmodernisierte Bestände mit niedrigen Vergleichsmieten ausgearbeitet werden. Selbstversorgende Mietparteien (Einfamilienhaus, Gasetagenheizung) bekommen einen Erstattungsanspruch gegen die Vermieterseite in Höhe der hälftigen Kostenpflicht. Beides ist konzeptionell beschlossen, aber juristisch noch nicht ausformuliert.
8. Renovierungspass und Lebenszyklus-Bilanzierung als EPBD-Echo. Aus der EPBD ergeben sich Anforderungen, die das GModG mit umsetzen soll — Renovierungspass für Bestandsgebäude auf Basis des individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP), Nullemissionsstandards für Neubau ab definierten Stichtagen, Anforderungen an Solaranlagen und an die Lebenszyklus-Bilanzierung (LCA). Diese Punkte sind in der politischen Tagesdebatte unterbelichtet, werden in der operativen Umsetzung aber bedeutsamer als die Heizungsfrage.
Warum sich die Branche gerade in einem ungewöhnlichen Schwebezustand bewegt
Drei Beobachtungen prägen den Mai 2026 in Branchengesprächen:
Erstens läuft der Wärmepumpenmarkt weiter — trotz der politischen Diskussion. Im Januar 2026 wurden in Deutschland fast 0 Wärmepumpen verkauft, ein Plus von 0 % gegenüber dem Vorjahresmonat. Die These „mit dem GModG bricht der Wärmepumpenmarkt ein" hat sich in den ersten Monaten 2026 nicht bewahrheitet. Der Markt nimmt die Bio-Treppe als implizites Risikosignal für fossile Lösungen offenbar ernst.
Zweitens entstehen kommunikationsintensive Übergangswochen. Bestandshalter:innen und Asset Manager:innen, die heute Modernisierungsentscheidungen treffen müssen, kalkulieren mit zwei oder drei parallelen Rechtsständen: dem geltenden GEG 2024, der vermutlich-bald-geltenden Verschiebung auf 1. November 2026, und dem absehbaren GModG ab Mitte/Ende Juli oder Anfang August. Wer in diesem Fenster Heizungsverträge unterschreibt, sollte explizit benennen, auf welchen Rechtsstand sich die Kalkulation bezieht.
Drittens verändert die Heizkostenbremse die Capex-Logik im vermieteten Bestand. Solange Vermieter:innen die Betriebskosten einer fossilen Heizung weitgehend auf die Mietparteien umlegen konnten, war ein günstiger Gaskessel betriebswirtschaftlich attraktiv. Mit der hälftigen Beteiligung an CO2-Abgaben, Netzentgelten und Bio-Treppe-Kosten verschiebt sich das Verhältnis: Eine Wärmepumpe wird teurer in der Anschaffung, aber für die Eigentümerseite wirtschaftlich besser kalkulierbar — weil keine hälftige Kostenpflicht für CO2 und Bio-Anteile entsteht. Erste Stimmen aus der Branche bezeichnen den klassischen Gaskessel im vermieteten Bestand deshalb als „tickende Capex-Frage", auch wenn sich die Begriffsbildung gerade erst etabliert.
Was das konkret für Bestände in den nächsten Monaten bedeutet
Drei Themen kehren in den Branchengesprächen mit großer Regelmäßigkeit wieder, und sie betreffen die meisten vermieteten Bestände:
Modernisierungsplanung mit Stichtagslogik. Wer eine Heizung im Sommer 2026 erneuern will, plant heute mit drei möglichen Rechtsständen. Bestände, die ihre Pläne nach Kabinettstermin (13. Mai), nach Großstadtverschiebung (1. November) und nach erwartetem GModG-Inkrafttreten (Juli/August) durchspielen, vermeiden böse Überraschungen.
Wirtschaftliche Vergleichsrechnungen werden mehrdimensional. Die klassische Frage „Gaskessel oder Wärmepumpe" wird unter GModG-Bedingungen zu einer Frage mit fünf, sechs Variablen: Investitionskosten, Betriebskosten, CO2-Pfad bis 2035, Bio-Anteil-Pfad ab 2029, hälftige Kostenpflicht im vermieteten Bestand, BEG-Förderkulisse. Wer diese Variablen heute nicht in einem belastbaren Modell hat, entscheidet auf Halbwissen — mit Folgen, die zehn bis 15 Jahre tragen.
Datenbedarf für ESG- und EPBD-Anforderungen wächst unabhängig vom GModG. Die EPBD bringt unabhängig vom Heizungsstreit weitere Pflichten — Renovierungspass, Lebenszyklus-Bilanzierung, Solaranforderungen. Bestände, die ihre Anlagendaten, Verbrauchsdaten und Sanierungshistorien strukturiert führen, sind hier unabhängig vom politischen Tagesgeschehen besser aufgestellt. Der Datenbedarf wächst ohnehin — nur die Frage, welche Heizungsregel als Erfüllungsweg gilt, ist offen.
Die Schlussbeobachtung
Selten war ein deutscher Gesetzgebungsprozess so eng mit operativen Entscheidungen im Immobilienbestand verschränkt wie dieser. Die kommenden zwölf Wochen bringen drei mögliche Wendepunkte: den Kabinettstermin Mitte Mai, das parlamentarische Verfahren im Juni und Juli, und das Inkrafttreten Mitte Sommer. Jeder dieser Termine kann sich verschieben — das ist die einzige zuverlässige Konstante der letzten sechs Monate.
Was sich in dieser unsicheren Lage trotzdem klar abzeichnet: Die Richtung bleibt dieselbe — weniger pauschale Verbote, mehr technologieoffene Wege, mehr Verantwortung der Vermieterseite für die wirtschaftlichen Folgen ihrer Heizungswahl, mehr Datenanforderung an den Bestand. Wer diese Richtung versteht, kann auch in der Schwebephase planvoll handeln. Wer auf einen einzelnen Stichtag wartet, plant nicht — sondern verschiebt das Planen nur.
Die Branche bewegt sich in eine Phase, in der Investitionsentscheidungen für Heizung und Gebäudehülle nicht mehr nach dem alten Muster „heute Gas, weil günstig" funktionieren. Es entsteht ein anderes Muster: Welche Lösung ist über zehn bis 15 Jahre wirtschaftlich plausibel, unter realistischen Annahmen für CO2-Pfad, Energiepreise, Bio-Treppe und Mietverhältnis? Diese Frage wird 2026 nicht durch ein einzelnes Gesetz entschieden — sondern durch die Qualität der Daten, mit denen Bestandshalter:innen sie für sich selbst beantworten.
Quellen
[1] Öko-Zentrum NRW: Update zum Gebäudeenergiegesetz — laufendes Update zum Gesetzgebungsverfahren mit Stand 29.04.2026. https://oekozentrum.nrw/aktuelles/detail/news/update-zum-gebaeudeenergiegesetz/
[2] energie-fachberater.de (Stand 30.04.2026): Update GEG/GModG: Bundesregierung verschiebt Frist für 65%-Regel. https://www.energie-fachberater.de/news/diskussion-um-geg-wie-gehts-weiter-mit-dem-heizungsgesetz.php
[3] tga-fachplaner.de (Stand 29.04.2026): Regelwerk — GEG-Änderung soll Erweiterung der 65-%-EE-Pflicht verhindern. https://www.tga-fachplaner.de/meldungen/regelwerk-geg-aenderung-soll-erweiterung-der-65-ee-pflicht-verhindern
[4] Legal Tribune Online (30.04.2026): Heizungsgesetz: Mieter und Vermieter sollen Kosten teilen. https://www.lto.de/recht/nachrichten/n/heizungsgesetz-koalition-mieterschutz-kosten-aufteilung-gas-oel
[5] Energie-Experten: Gebäudemodernisierungsgesetz: Was ändert sich im GMG? https://www.energie-experten.org/energie-sparen/energieberatung/gebaeudemodernisierungsgesetz
[6] Europäische Kommission, GD Energie: Energy Performance of Buildings Directive. Richtlinie (EU) 2024/1275. https://energy.ec.europa.eu/topics/energy-efficiency/energy-performance-buildings/energy-performance-buildings-directive_en
[7] gmg-aktuell.de (Stand 26.04.2026): Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: Zeitplan und aktueller Stand. https://gmg-aktuell.de/vorlaeufiger-zeitplan-gmg/
[8] Finanztip (Stand 13.01.2026): CO2-Steuer / CO2-Preis 2026 und CO2-Kosten-Rechner. https://www.finanztip.de/co2-steuer/
Stand: Mai 2026. Externe Inhalte können sich verändern; die Verfügbarkeit der verlinkten Quellen wurde zum Zeitpunkt der Veröffentlichung geprüft.