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Am 13. Mai 2026 hat das Bundeskabinett das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen — den Nachfolger des Heizungsgesetzes. Bundestag und Bundesrat müssen noch zustimmen. Eine sachliche Einordnung jenseits der Schlagzeilen: Was gilt heute, was soll kommen, und welche Risiken werden in der politischen Kommunikation kleingeredet.
Sechs Wochen vor dem Stichtag des Wärmeplanungsgesetzes ist die Bilanz ungleich. Sechs Großstädte haben beschlossen, vier sind in der finalen Offenlage, drei schaffen es nur knapp. Diese Bestandsaufnahme zeigt mit Zahlen, Paragraphen und drei Vorreiter-Cases, was am 30. Juni 2026 für die Heizung in jedem Einzelgebäude tatsächlich folgt — von der § 26 WPG-Auslöselogik über den BEHG-Preispfad 55 → 68 → 70 €/t bis zur Mieterhöhungs-Deckelung nach § 559e BGB.
Wartungsplanung wird in Wohnungswirtschaft, Gewerbeimmobilien und Family-Office-Beständen immer noch als Fristen-Tracker missverstanden — wann läuft die TÜV-Plakette ab, wann kommt der Wartungstermin nach BetrSichV oder DGUV V3. Das ist die kleinste, billigste Funktion der Matrix. Der eigentliche Hebel sitzt darunter: TGA-Anlagenkataster, Restnutzungsdauer pro Anlagentyp, Replacement-CapEx, Lebenszykluskosten, Reinvestitionsquote, ZIA-Compliance-Score. Wer die Wartungsmatrix nur als Erinnerungs-Excel benutzt, lässt 80 Prozent des Werts liegen — und sieht weder Modernisierungsstau noch Sanierungsfahrplan, weder GEG/GModG-Brennstoffpfad noch CRREM-Stranding-Risiko.
GModG seit 5. Mai 2026 in Ressortabstimmung, Bio-Treppe-Stufen jetzt konkret beziffert (10/15/30/60 %), Primärenergiefaktor Strom soll auf 1,5 sinken: Wer Anfang Mai 2026 Modernisierungsentscheidungen trifft, kalkuliert mit drei parallelen Rechtsständen. Eine nüchterne Einordnung.
Eigentümer hören „Bio-Treppe“ und meinen oft eine klare neue Regel. Tatsächlich stehen sie zwischen einer geltenden Staffel im GEG und einem angekündigten Nachfolgemodell. Wer heute investieren soll, muss gleichzeitig mit aktuellem Recht und politischer Änderung arbeiten. Das ist kein Kommunikationsproblem, sondern ein Steuerungsproblem.
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