Heizungsgesetz nach dem Kabinettsbeschluss: Was das GModG wirklich verändert

Stand der Recherche: 18. Mai 2026. Der Kabinettsbeschluss zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) liegt seit dem 13. Mai 2026 vor. Bundestag und — soweit erforderlich — Bundesrat haben noch nicht entschieden. Bis zur Verkündung im Bundesgesetzblatt gilt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2024 unverändert. Dieser Beitrag ordnet ein, unterscheidet sauber zwischen geltendem Recht, Kabinettsentwurf und politischer Erwartung, und ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder technische Einzelfallberatung.

Fünf Tage nach dem Kabinett — und der eigentliche Streit beginnt erst#

Wer am vergangenen Mittwoch die Schlagzeile gelesen hat, „das Heizungsgesetz ist abgeschafft", hat eine politische Botschaft mitgenommen, aber keine Rechtslage. Am 13. Mai 2026 hat das Bundeskabinett den Entwurf des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) beschlossen.[¹] Bis dieser Entwurf das parlamentarische Verfahren durchlaufen hat und im Bundesgesetzblatt steht, ist er nichts weiter als das, was er heute ist: ein Vorschlag der Bundesregierung an den Bundestag. Geplantes Inkrafttreten nach derzeitiger Kommunikation: 1. November 2026.[²] Der Bundestag soll den Entwurf nach Plan vor der Sommerpause Mitte Juli 2026 beraten; der Bundesrat wird voraussichtlich nicht zustimmungspflichtig beteiligt, könnte aber Einspruch erheben.[³]

Diese Differenz zwischen Schlagzeile und Geltung ist nicht akademisch. Sie ist die wichtigste Information dieses Beitrags. Wer heute eine Heizung einbaut, plant oder freigibt, arbeitet weiterhin unter §§ 71 ff. GEG. Wer wegen einer politischen Ankündigung schon jetzt eine neue Gasheizung ohne Rücksicht auf die noch geltende 65-Prozent-Pflicht und ohne Beratung nach § 71 Absatz 11 GEG einbaut, läuft ein konkretes regulatorisches Risiko — unabhängig davon, was im Herbst beschlossen sein wird. Nüchterner Ausgangspunkt: Es geht nicht um Heizungen. Es geht um Investitionssicherheit, Nebenkosten, Gebäudewerte, Klimapolitik und um die Frage, was ein Eigentümer 2026 verantwortbar entscheiden kann.

„Heizungsgesetz" — was der Begriff eigentlich meint#

In der politischen Debatte heißt das Gesetz seit zwei Jahren „Heizungsgesetz". Juristisch existiert dieser Name nicht. Gemeint sind die mit der GEG-Novelle 2023 in das Gebäudeenergiegesetz eingefügten §§ 71 bis 71p — vor allem § 71 GEG mit der 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien beim Einbau neuer Heizungen, ergänzt um Übergangsregeln in §§ 71b ff., die Heizungsberatung in § 71 Absatz 11 und die Sonderwege Wasserstoff (§ 71k) und Hybrid (§ 71h).[⁴]

Der mediale Begriff vermischt seit jeher drei Ebenen, die sich juristisch und technisch sauber unterscheiden lassen:

Erstens das GEG selbst als technisches Energieeinsparungsgesetz, das seit 2020 existiert und 2024 grundlegend reformiert wurde. Zweitens die kommunale Wärmeplanung nach dem Wärmeplanungsgesetz (WPG), die für Großstädte über 100.000 Einwohner einen Plan bis zum 30. Juni 2026 vorsieht und die GEG-Pflichten in einem Gebäude erst dann auslöst, wenn nach § 26 WPG eine Gebietsausweisung bekannt gemacht wird.[⁵] Drittens das nun beschlossene Gebäudemodernisierungsgesetz, das die §§ 71 ff. GEG ersetzen und einen neuen Abschnitt mit einer Beimischungslogik einführen soll.[⁶] Diese drei Ebenen werden in der öffentlichen Diskussion fast nie sauber getrennt. Genau daraus entsteht die Mehrzahl der Missverständnisse, die in Verwalterbüros, an Küchentischen und in Aufsichtsratssitzungen kursieren.

Was aktuell tatsächlich gilt#

Das GEG 2024 ist unverändert in Kraft. Wer heute eine Heizung im Bestand einbaut, plant oder freigibt, muss vier Punkte beachten, die das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen auf dem offiziellen Informationsportal zusammenfasst.[⁴]

Erstens: Für Neubauten in Neubaugebieten gilt die 65-Prozent-Pflicht bereits seit dem 1. Januar 2024. Wer dort baut, muss mit einer Anlage heizen, die mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzt — typischerweise Wärmepumpe, Anschluss an ein qualifiziertes Wärmenetz, Biomasse oder Hybrid.

Zweitens: Für Baulücken in Bestandsgebieten und für den Bestand insgesamt ist die 65-Prozent-Pflicht an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. In Großstädten über 100.000 Einwohner sollte sie ursprünglich nach Vorliegen des Wärmeplans, spätestens zum 1. Juli 2026, greifen. Das Bundeskabinett hat im April 2026 beschlossen, diese Stufe zunächst auf den 1. November 2026 zu verschieben.[⁷] In Kommunen unter 100.000 Einwohner gilt die Pflicht spätestens ab Mitte 2028. Der entscheidende juristische Punkt ist § 26 WPG: Erst eine bekannt gemachte Gebietsausweisung (klimaneutrales Wärmenetzgebiet, Wasserstoffnetzgebiet) zieht die GEG-Pflichten für ein konkretes Gebäude vor. Die bloße Veröffentlichung des Wärmeplans tut das nicht.[⁵]

Drittens: Für funktionierende Bestandsheizungen besteht keine Austauschpflicht. Sie dürfen weiter betrieben, repariert und mit Ersatzteilen versorgt werden. Erst beim tatsächlichen Austausch greifen die neuen Anforderungen — und auch dann existieren Übergangsfristen: Geht eine bestehende Heizung defekt und ist nicht reparabel, gilt eine fünfjährige Übergangsfrist für eine konforme Lösung.[⁴] Erdgas-Etagenheizungen kennen je nach Konstellation eine bis zu 13-jährige Frist. Für Hallen, denkmalgeschützte oder besonders erhaltenswerte Gebäude bestehen Sonderregelungen.

Viertens: Vor dem Einbau einer Heizung mit festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen verlangt § 71 Absatz 11 GEG eine verpflichtende Beratung, in der ausdrücklich auf die Auswirkungen der kommunalen Wärmeplanung, die voraussichtliche Entwicklung des CO₂-Preises und die mögliche Unwirtschaftlichkeit über den Lebenszyklus hinzuweisen ist.[⁴] Diese Beratungspflicht ist heute geltendes Recht und nicht zu unterschätzen — eine Verletzung kann zivilrechtliche Folgen für Anbieter und Installateure haben.

Was sich mit dem GModG ändern soll#

Der am 13. Mai 2026 beschlossene Kabinettsentwurf ersetzt nach Mitteilung des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie und des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen die mit der GEG-Novelle 2023 eingeführte 65-Prozent-Pflicht und stellt die Wärmeversorgung in Gebäuden auf eine andere Architektur.[¹][⁸] Die wesentlichen Stellschrauben lassen sich nüchtern beschreiben.

Streichung der §§ 71, 71b bis 71p GEG. Damit entfällt die zentrale 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen, ebenso die Sonderwege Wasserstoff (§ 71k) und Hybrid (§ 71h) in ihrer bisherigen Form. An ihre Stelle tritt ein neuer Abschnitt 3 im Teil 3 des Gesetzes mit dem Titel „Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden" (§§ 42 bis 46 GModG-E).[⁹] Die Anforderungen für Neubauten in Neubaugebieten bleiben — die 65-Prozent-Pflicht gilt dort nach derzeitigem Stand weiter, auch wenn die Bezeichnung im neuen Gesetz wechselt.

Bio-Treppe als Beimischungspflicht. Wer ab Inkrafttreten eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung im Bestand einbaut, soll ab 2029 schrittweise steigende Anteile klimaneutraler Brennstoffe nachweisen.[⁶][⁹] Die Staffel des Kabinettsentwurfs ist:

Im Vergleich zur bisherigen Staffel des § 71 Absatz 9 GEG (15 / 30 / 60 Prozent ab 2029 / 2035 / 2040) startet die GModG-Bio-Treppe in der ersten Stufe niedriger (10 statt 15 Prozent) und schiebt zusätzlich eine Zwischenstufe für 2030 ein. Die Endstufen 2035 und 2040 bleiben rechnerisch gleich; insgesamt fällt der Pfad bis 2035 jedoch flacher aus als nach geltendem Recht.

Erfüllungsoption Solarthermie. Der Entwurf erlaubt nach Mitteilung der Bundesregierung bis Ende 2034 alternativ die Erfüllung der Bio-Treppen-Vorgabe durch eine Solarthermie-Anlage an demselben Gebäude.[⁶] Damit wird ein zweiter, technisch eigenständiger Pfad eröffnet, der besonders für Eigentümer relevant sein dürfte, die einen geeigneten Dachflächenanteil und überschaubare Verschattung haben.

Wegfall der Beratungspflicht beim Einbau fossiler Heizungen. Die in § 71 Absatz 11 GEG verankerte verpflichtende Beratung soll nach derzeitigem Entwurf entfallen.[⁹] Die Bundesregierung argumentiert mit Bürokratieabbau; Verbraucherschützer und Energieberaterverbände werten diesen Schritt kritisch (siehe Abschnitt „Kritik").

Verschiebung des fossilen Betriebsverbots. Die im GEG enthaltene Logik eines de-facto-Betriebsverbots fossiler Heizungen ab 2045 wird durch die Reform nicht direkt aufgehoben, aber der Pfad dorthin wird über die Bio-Treppe organisiert: Heizungen, die ab 2040 mindestens 60 Prozent klimaneutrale Brennstoffe nutzen, sollen weiter betrieben werden können. Der politische Konsens zur Klimaneutralität 2045 bleibt formal bestehen — er wird aber implizit zur Brennstoff-Frage statt zur Anlagen-Frage.

Mieterschutz-Mechanik. SPD und CDU/CSU haben sich am 29. April 2026 darauf verständigt, dass Vermieter bei Einbau fossiler Heizungen einen festgelegten Anteil der laufenden CO₂-Abgabe, der Gasnetzentgelte und der Biogasmehrkosten tragen sollen — nach derzeitiger Kommunikation rund die Hälfte.[¹⁰] Damit greift ein Mechanismus, der die Lock-in-Risiken der Bio-Treppe nicht beim Mieter abladen soll. Die genaue Ausgestaltung — Umlagegrenzen, Berechnungsmodus, Härtefallregeln — ist im Entwurf nach Berichten in Fachpresse noch nicht vollständig konkret.

Der Gesetzgebungsprozess — und warum das Datum 1. November 2026 unter Vorbehalt steht#

Der Kabinettsbeschluss bedeutet juristisch: Die Bundesregierung hat ihre Position fixiert. Sie hat damit aber keine Wirkung erzeugt. Das eigentliche Verfahren beginnt im Bundestag.

Das Bundeskanzleramt und die Fachministerien streben einen Beschluss vor der Sommerpause an. Der Bundesrat ist nach derzeitiger Lesart nicht zustimmungspflichtig, kann aber Einspruch erheben. Das Datum 1. November 2026 ist deshalb ein Zielwert — keine Garantie. Insbesondere drei Faktoren können es bewegen: Verzögerungen im Bundestagsverfahren, Klagen mit aufschiebender Wirkung (die Deutsche Umwelthilfe hat eine Verfassungsklage angekündigt[¹¹]) und das Verhältnis zur EU-Gebäuderichtlinie EPBD, deren Umsetzungsfrist am 29. Mai 2026 endet. Der Nationale Normenkontrollrat hat den Entwurf in seiner Stellungnahme „in vielen Teilen kaum nachvollziehbar und für Betroffene unverständlich" genannt.[¹²] Das ist für eine offizielle Beratungsinstanz ungewöhnlich deutlich.

Die Verbandslandschaft: Wer was sagt — und warum es relevant ist#

Die Stellungnahmen aus der Verbändeanhörung Anfang Mai 2026 zeigen ein präzises Bild. Sie zeigen vor allem, dass der vermeintliche Konflikt „Klimaverbände gegen Wirtschaftsverbände" zu kurz greift. Die tatsächlichen Bruchlinien verlaufen quer.

Die Auswertung zeigt einen Befund, der in den Schlagzeilen wenig vorkommt: Selbst Industrieverbände, die der Reform grundsätzlich offen gegenüberstehen, kritisieren die fehlende Untermauerung der Bio-Treppe mit belastbaren Mengen-, Verfügbarkeits- und Kostendaten. Der Bundesverband Nachhaltige Wirtschaft formuliert das in seiner Stellungnahme vom 11. Mai 2026 sehr direkt: Der Entwurf liefere keine belastbaren Abschätzungen zu Mengen, Verfügbarkeit und Kosten von Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas und Wasserstoff — gleichzeitig konkurrieren diese Brennstoffe mit Anwendungen in Industrie, Schwerlastverkehr und Stromsystem.[¹⁶]

Kritische Analyse aus sechs Perspektiven#

A) Eigentümerperspektive — Wahlfreiheit, aber mit Lebenszyklusrisiko#

Auf den ersten Blick gewinnt der Eigentümer Optionen. Statt einer engen Pflichtenarchitektur kann er nach Inkrafttreten des GModG zwischen Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridheizung, Biomassekessel und einer neuen Gas- oder Ölheizung wählen. Die emotionale Entlastung ist real. Die ökonomische Lage ist weniger eindeutig.

Eine moderne Gas- oder Ölheizung hat 2026 einen niedrigeren Anschaffungspreis als eine Luft-Wasser-Wärmepumpe und einen deutlich niedrigeren als eine Sole-Wasser-Wärmepumpe. Über den Lebenszyklus von 18 bis 22 Jahren drehen sich die Verhältnisse jedoch in vielen Konstellationen. Drei Treiber sind dafür verantwortlich, und sie wirken kumulativ:

Erstens der CO₂-Preis im nationalen Emissionshandel (BEHG). 2026 liegt der Preiskorridor laut Gesetz zwischen 55 und 65 Euro je Tonne CO₂.[¹⁹] Ab 2027 endet der Preiskorridor und die Preise bilden sich am Markt; das Umweltbundesamt rechnet mit deutlich steigenden Zertifikatskosten. Eine Tonne CO₂ entspricht in einem Einfamilienhaus mit ölbeheiztem Mittelbestand grob einem gasäquivalenten Mehrverbrauch von rund 4.000 bis 5.000 kWh — auf den Heizpreis umgelegt ergibt sich ein signifikanter Aufschlag, der bis 2030 wahrscheinlich weiter wächst.

Zweitens die Biobrennstoff-Mehrkosten der Bio-Treppe selbst. Biomethan und Bioöl sind heute knapp und teuer; das Branchenbarometer Biomethan 2025 beschreibt einen Markt unter Druck.[²⁰] Die Mehrkosten werden — abzüglich der CO₂-Vermeidung — voraussichtlich nicht eins zu eins durchgereicht, aber sie werden den Brennstoffpreis prägen. Sollte die Beimischungspflicht ab 2029 greifen und die verfügbaren Mengen knapp sein, ist mit Preisaufschlägen zu rechnen, die den nominellen Vorteil einer fossilen Lösung erodieren.

Drittens die Lebensdauer der Anlage. Eine 2026 oder 2027 eingebaute Heizung steht im Regelfall bis Mitte der 2040er Jahre im Keller. Das ist exakt das Fenster, in dem die strengste Stufe der Bio-Treppe (60 Prozent ab 2040) greifen soll und in dem die Klimaneutralität 2045 erreicht werden müsste. Eine fossile Heizung von 2026 ist also nicht nur eine Investition, sondern eine Wette auf die zukünftige Verfügbarkeit synthetischer Brennstoffe in einer Welt, in der diese Brennstoffe gleichzeitig in Stahl, Chemie, Flugverkehr und Schwerlasttransport gebraucht werden.

B) Vermieterperspektive — Wirtschaftlichkeit, Mietrecht, Modernisierungsumlage#

Vermieter stehen zwischen zwei Druckrichtungen. Einerseits sinkt mit Wegfall der 65-Prozent-Pflicht der unmittelbare Investitionsdruck — eine Gasheizung mit 5 000 bis 10 000 Euro Anschaffungspreis bleibt rechnerisch attraktiv. Andererseits begrenzt die geplante Mieterschutz-Klausel die Umlegbarkeit fossiler Betriebskosten. Wenn ein Vermieter laut Entwurf die Hälfte der CO₂-Abgabe, der Gasnetzentgelte und der Biogasmehrkosten tragen soll, verschiebt sich die Wirtschaftlichkeitsrechnung deutlich.[¹⁰]

Hinzu kommt das Mietrecht im engeren Sinn. Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB (acht Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr, gedeckelt nach § 559 Absatz 3 BGB) gilt unverändert. Wer eine Wärmepumpe einbaut, hat in der Regel höhere absolute Modernisierungskosten — und damit ein größeres Umlagepotenzial — als bei einer Gasheizung. Eine seriöse Vergleichsrechnung muss daher beide Seiten abbilden: die einmalig umlagefähige Modernisierungsumlage einerseits, den laufenden Anteil an CO₂-, Netz- und Bio-Kosten andererseits, der nach neuem Recht nicht auf den Mieter umlegbar sein soll. Erst die Summe über zehn bis fünfzehn Jahre macht den Vergleich aussagekräftig.

Für viele Bestandshalter ergibt sich daraus ein scheinbar paradoxes Bild: Die kurzfristig „günstige" Gasheizung wird über den Mietzyklus zur strukturellen Belastung, weil ein Teil der Brennstoffmehrkosten beim Vermieter hängen bleibt — während die Wärmepumpe als „teure" Investition über die Modernisierungsumlage und den niedrigeren CO₂-Pfad refinanziert werden kann. Diese Logik muss für jedes Objekt individuell durchgerechnet werden; ein Pauschalurteil ist seriös nicht möglich.

C) Mieterperspektive — der gefühlte Schutz und der reale Restzweifel#

Die Mieterschutz-Klausel des GModG-Entwurfs adressiert ein reales Problem: Die Heizungsentscheidung trifft im Mietverhältnis fast immer der Vermieter, die Brennstoffkosten zahlen über Heizkostenabrechnung und Betriebskosten die Mieter.[¹⁰] Die Co-Finanzierung der CO₂-Abgabe ist in dieser Logik eine Korrekturmaßnahme.

Drei Punkte bleiben aus Mietersicht aber offen. Erstens: Die genaue Aufteilungsmechanik — pauschale Quote, gestaffelte Quote nach Gebäudeeffizienzklasse, Härtefallregelung — ist im Kabinettsentwurf nach Fachpressedarstellungen noch nicht in allen Details abschließend geregelt. Zweitens: Der Schutz gilt nach derzeitiger Lesart für neu eingebaute fossile Heizungen. Mieter in Wohnungen mit Bestandsheizungen profitieren davon nicht direkt; sie tragen die volle CO₂-Last auf der Heizkostenabrechnung gemäß der seit 2023 geltenden Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz-Mechanik (CO₂KostAufG), die sich am Energieeffizienzstand des Gebäudes orientiert.[²¹] Drittens: Wenn die Bio-Treppe-Brennstoffe wegen knapper Mengen teuer werden, sind 50 Prozent dieser Mehrkosten beim Vermieter — und 50 Prozent weiterhin beim Mieter. Der „Schutz" begrenzt das Risiko, er beseitigt es nicht.

D) Immobilienwirtschaft — ESG, Taxonomie, Werthaltigkeit#

Für institutionelle Bestandshalter, REITs, Fonds und große Verwalter ist die Heizungsfrage längst nicht mehr nur technisch oder mietrechtlich. Sie ist eine Finanzierungs-, ESG- und Bewertungsfrage.

Drei Hebel wirken parallel:

Erstens die EU-Taxonomie und CRREM-Pfade. Ein Bestand, der ab Mitte der 2030er Jahre noch zu wesentlichen Teilen fossil beheizt wird, läuft mit deutlich höherer Wahrscheinlichkeit in Stranded-Asset-Risiken. Die CRREM-Pfade definieren maximale CO₂-Intensitäten pro Quadratmeter und Jahr; eine Gasheizung mit Bio-Treppen-Anteil von 10 bis 30 Prozent erfüllt diese Pfade in vielen Konstellationen nicht ohne Zusatzmaßnahmen.

Zweitens Finanzierung. Banken und Pfandbriefinstitute integrieren ESG-Kriterien zunehmend in ihre Beleihungswertermittlung. Ein Gebäude mit klarer Transitionsstrategie wird perspektivisch zu besseren Konditionen finanzierbar sein als eines, das im fossilen Pfad verharrt — selbst wenn das fossile Heizen technisch und rechtlich erlaubt bleibt.

Drittens Mietermarkt und Asset-Liquidität. Gewerbliche Mieter mit eigenen ESG-Verpflichtungen (Stichwort Scope-3-Emissionen) ziehen zunehmend in Gebäude mit niedrigeren Treibhausgasprofilen. Bei Wohnimmobilien beginnt sich derselbe Mechanismus auf der Käuferseite abzuzeichnen.

E) Klima- und Energiepolitik — der politische Trade-off#

Politisch lässt sich der Trade-off in einem Satz fassen: Die Reform nimmt kurzfristig politischen Druck heraus, verschiebt aber den Klimazielerfüllungsdruck in die Zukunft. Das ist nicht zwangsläufig falsch — der politische Konsens muss tragfähig bleiben. Es ist nur nicht kostenlos.

Der Gebäudesektor ist seit Jahren das Sorgenkind der deutschen Klimabilanz. Nach den Daten des Umweltbundesamtes verfehlt der Sektor die im Bundes-Klimaschutzgesetz vorgesehenen Jahresemissionsmengen wiederholt.[²²] Eine Reform, die die unmittelbare Investitionspflicht im Bestand lockert, muss diese Lücke an anderer Stelle schließen — durch CO₂-Preis, Förderung, kommunale Wärmenetze oder strengere Anforderungen an Neubau und Großmodernisierung. Der Kabinettsentwurf adressiert diese Lücke nicht ausreichend; das ist die zentrale Kritik der Klimaverbände.[²³] Ob die Reform damit verfassungsfest ist, ist eine offene Rechtsfrage: § 20a Grundgesetz verpflichtet den Gesetzgeber zum Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen. Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Beschluss vom 24. März 2021 (Klimabeschluss) Spielraum gegeben, aber Grenzen markiert. Eine Klage der DUH ist angekündigt.[¹¹]

Wichtig ist die nüchterne Unterscheidung: Politische Wahlfreiheit ist nicht identisch mit ökonomischer oder physikalischer Wahlfreiheit. Wenn klimaneutrale Brennstoffe in den 2030ern knapp und teuer bleiben, ist die rechtliche Freiheit zu einer Gasheizung weniger wert, als sie heute aussieht. Wer das in der eigenen Investitionsentscheidung nicht mitdenkt, kauft sich eine Freiheit, die er später nicht ausüben kann.

F) Handwerk und Energieberatung — die unterschätzte Engstelle#

Die Reform verspricht Vereinfachung. Im Handwerk wird sie das Gegenteil bewirken. Drei Gründe:

Beratungsbedarf steigt, nicht sinkt. Die formale Beratungspflicht nach § 71 Absatz 11 GEG soll entfallen — der inhaltliche Beratungsbedarf nimmt jedoch zu, weil die Entscheidung komplexer wird. Wer 2026 oder 2027 zwischen Wärmepumpe, Gashybrid, klassischer Gasbrennwertheizung und Anschluss an ein Wärmenetz wählt, braucht eine objektbezogene Lebenszykluskostenrechnung. Die Verbraucherzentralen warnen explizit vor dem Wegfall der gesetzlichen Beratungspflicht; sie sehen ein Risiko, dass Anbieter im Verkaufsdruck die fossile Variante systematisch unterzeichnen werden.

Fachkräfte- und Kapazitätsfrage. Der Zentralverband Sanitär-Heizung-Klima berichtet seit 2024, dass die installierten Wärmepumpen-Zahlen unter den ursprünglichen Hochlaufplänen liegen — nicht primär wegen fehlender Nachfrage, sondern wegen Fachkräftemangel. Eine Reform, die die fossile Variante wieder breiter zulässt, kann zwei Effekte haben: Sie entlastet die Hochlaufkurve der Wärmepumpe oder sie schwächt die Investitionssicherheit für ausbildende Betriebe, die in Wärmepumpenkompetenz investiert haben. Beide Effekte sind möglich, der zweite wahrscheinlicher.

Förderlogik wird unübersichtlicher. Die KfW-Heizungsförderung (BEG, KfW-Programm 458) bleibt mit Basis 30 Prozent plus Klimageschwindigkeits-, Einkommens- und Effizienzbonus bis insgesamt 70 Prozent und einem maximalen Zuschuss von 21.000 Euro ein zentrales Instrument.[²⁴] Wie sich diese Förderkulisse mit dem neuen Rechtsrahmen ab November 2026 verzahnt, ist im Detail nicht abschließend geklärt. Energieberater, Bezirksschornsteinfeger und Steuerberater werden in den nächsten zwölf Monaten den Hauptteil der Übersetzungsarbeit leisten.

Die zentrale These#

Die Reform könnte kurzfristig politischen Druck reduzieren und Eigentümern mehr Optionen geben. Langfristig entsteht jedoch nur dann echte Planungssicherheit, wenn Gesetz, Förderkulisse, kommunale Wärmeplanung, Energiepreise und Klimaziele zusammenpassen. Heute passen sie nicht zusammen — und der Kabinettsentwurf adressiert diese Inkohärenz an mehreren Stellen nur indirekt.

Die Bio-Treppe ist dafür das beste Beispiel: Sie ist eine elegante politische Lösung, weil sie das Problem des fossilen Heizungseinbaus formal löst, ohne ihn zu verbieten. Sie ist gleichzeitig eine technisch fragile Lösung, weil sie eine Brennstoffinfrastruktur voraussetzt, die in den geforderten Mengen noch nicht existiert. Wer 2026 entscheidet, kauft daher eine Wahrscheinlichkeit, keine Sicherheit.

Was Eigentümer jetzt nicht tun sollten#

Die nüchterne Empfehlung lässt sich in fünf Punkten zusammenfassen — formuliert als das, was nicht zu tun ist:

Erstens: Nicht allein wegen Schlagzeilen voreilig eine Gas- oder Ölheizung bestellen. Bis das GModG im Bundesgesetzblatt steht, gilt das GEG 2024 mit 65-Prozent-Pflicht und Beratungspflicht weiter. Eine zwischen heute und Herbst 2026 eingebaute Heizung wird zudem an der Bio-Treppe ab 2029 nicht vorbeikommen, falls sie eine fossile Heizung ist.

Zweitens: Nicht auf politische Versprechen ohne Gesetzesbeschluss vertrauen. Der Kabinettsentwurf kann sich im parlamentarischen Verfahren noch verändern. Insbesondere die Bio-Treppen-Staffel, die Mieterschutz-Mechanik und die Solarthermie-Option sind Stellschrauben, die im Bundestag noch berührt werden können.

Drittens: Nicht nur Anschaffungskosten betrachten. Eine Heizung mit 18 bis 22 Jahren Nutzungsdauer ist eine Wette auf eine Brennstoff- und Preisentwicklung, die heute nur grob abschätzbar ist. Wer nur den Investitionspreis vergleicht, vergleicht die falsche Größe.

Viertens: Nicht die kommunale Wärmeplanung ignorieren. Ob in der Straße bis 2030 ein Wärmenetz kommt, ob ein Wasserstoffnetzausbaugebiet ausgewiesen wird oder ob das Gebiet als „dezentral versorgt" eingestuft wird, ist für die Anlagenwahl wichtiger als die meisten technischen Detailfragen. Die Wärmepläne der Top-10-Städte und der größeren Kommunen werden gerade abschließend bearbeitet.

Fünftens: Nicht die KfW-Förderung als garantierten Bestand annehmen. Förderprogramme können angepasst werden. Wer von der heutigen Förderkulisse profitieren will, muss vor Auftragserteilung beantragen — und sollte die Antragsfristen seines Bundeslands und der KfW kennen.

Was Eigentümer jetzt sinnvoll prüfen sollten#

Die positive Liste ist länger und objektbezogen.

Eine Bestandsaufnahme der vorhandenen Heizung — Baujahr, Effizienzklasse, Reparaturhistorie, Erwartungswert verbleibende Nutzungsdauer. Eine Heizung mit Baujahr 2010 und sauberer Wartungshistorie ist eine andere Entscheidung als eine 1998er Konstantkesselanlage am Lebensende.

Eine ehrliche Verbrauchsanalyse — kWh pro Quadratmeter und Jahr, möglichst über drei Jahre, witterungsbereinigt. Diese Zahl entscheidet, ob eine Wärmepumpe ohne Hüllenmaßnahmen wirtschaftlich läuft oder ob zuerst die Gebäudehülle adressiert werden muss.

Eine Recherche zur kommunalen Wärmeplanung — welcher Status hat der Plan, ist eine Gebietsausweisung nach § 26 WPG geplant, welches Wärmenetz-Szenario zeichnet sich ab? Die Stadtportale geben darüber zunehmend Auskunft; für die zehn größten Städte siehe unseren Wärmeplan-Beitrag.

Eine technische Machbarkeitsprüfung für die Wärmepumpe — Heizflächen, Vorlauftemperaturen, Platz für Außeneinheit, Schallschutz, Anschlussleistung. Diese Prüfung kostet zwei bis vier Stunden Fachzeit und ist die Voraussetzung jeder seriösen Vergleichsrechnung.

Eine Lebenszykluskostenrechnung über mindestens 15 Jahre — mit verschiedenen Szenarien für CO₂-Preis, Strompreis, Biomethanpreis. Eine Excel-Tabelle mit drei Szenarien (konservativ, mittel, hoch) ist mehr wert als zehn Anbieterangebote ohne Szenariobetrachtung.

Eine Klärung der Förderfähigkeit — KfW-Antrag vor Auftragserteilung, Prüfung der Boni-Kombinationen (Klimageschwindigkeitsbonus, Einkommensbonus, Effizienzbonus), Berücksichtigung der Landesförderung soweit verfügbar.

Eine steuerliche und mietrechtliche Prüfung durch Steuerberater und gegebenenfalls Rechtsanwalt — Modernisierungsumlage, Abschreibung, mögliche steuerliche Förderung nach § 35c EStG.

Was Immobilienunternehmen und Verwalter jetzt tun sollten#

Für Bestandshalter und Verwalter mit mehreren Objekten wird die Reform zur Portfolio-Frage. Drei Schritte sind kurzfristig sinnvoll.

Portfolioanalyse nach Heizungsalter, Energieverbrauch und Sanierungsstand. Eine simple Tabelle mit den Spalten Objekt-ID, Baujahr Heizung, kWh/m²·a, Wärmeplan-Status, Förderfähigkeit, CRREM-Risiko reicht für die erste Priorisierung. Sie zeigt sofort, welche Objekte in den nächsten zwei Jahren entschieden werden müssen und welche bis 2030 Zeit haben.

Risikomatrix über die Achsen Technik, Kosten, Regulierung, Mieterbelastung und ESG. Diese Matrix wird die Diskussion mit Eigentümern, Banken, Investoren und Beiräten dominieren. Sie ist die operative Übersetzung der Reform in die Sprache von Geschäftsbericht und Beleihungswert.

Dokumentation und Mieterkommunikation. Eine sachliche, frühzeitige Information der Mieter — ohne Übersetzungsfehler, ohne falsche Versprechen — vermeidet Konflikte, wenn Modernisierungsumlage und CO₂-Aufteilung später greifen. Wer hier transparent kommuniziert, gewinnt operativen Spielraum.

Fazit#

Der Kabinettsbeschluss vom 13. Mai 2026 ist eine politische Weichenstellung, kein Endpunkt. Das geltende Recht bleibt das GEG 2024. Bis zur Verkündung des GModG im Bundesgesetzblatt — geplant zum 1. November 2026, abhängig vom parlamentarischen Verlauf — ändert sich für die Mehrzahl der Eigentümer rechtlich nichts. Was sich ändert, ist die Erwartung, in welcher Welt eine heute getroffene Investitionsentscheidung in 15 oder 20 Jahren stehen wird.

Die Reform löst die Unsicherheit nicht. Sie verschiebt sie. Sie verschiebt sie von der Frage „Welche Heizung darf ich einbauen?" zur Frage „Welche Brennstoffmenge wird in 2030 oder 2040 verfügbar und bezahlbar sein?". Diese zweite Frage ist nicht schlechter als die erste — sie ist nur schwerer beantwortbar. Gute Entscheidungen bleiben deshalb objektbezogen, zahlenbasiert und fachlich beraten. Schlagzeilen sind politische Botschaften; Bundesgesetzblätter sind Recht. Die Differenz zwischen beiden ist die wichtigste operative Information dieses Beitrags.

FAQ#

Gilt das alte Heizungsgesetz noch? Ja. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2024 ist bis zur Verkündung des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) im Bundesgesetzblatt unverändert in Kraft — inklusive 65-Prozent-Pflicht, Beratungspflicht und Übergangsfristen.[⁴] Geplanter Inkrafttretenstermin des GModG: 1. November 2026.[²]

Muss ich meine funktionierende Gasheizung austauschen? Nein. Weder das geltende GEG noch der GModG-Entwurf sehen eine pauschale Austauschpflicht für funktionierende Bestandsheizungen vor.[⁴] Die Anforderungen greifen beim Austausch oder Neueinbau.

Was passiert mit der 65-Prozent-Regel? Sie wird nach dem Kabinettsentwurf vom 13. Mai 2026 im Bestand abgeschafft. Für Neubauten in Neubaugebieten bleiben äquivalente Anforderungen bestehen.[¹][⁹]

Was ist die Bio-Treppe genau? Eine Beimischungspflicht für neu eingebaute fossile Heizungen: 10 % klimaneutrale Brennstoffe ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040. Alternativ kann bis Ende 2034 eine Solarthermie-Anlage die Erfüllung übernehmen.[⁶]

Was bedeutet das für die Heizkosten? Das hängt von Heizungstyp, Energieverbrauch und Gebäudeeffizienz ab. Sicher ist: Der CO₂-Preis im BEHG steigt strukturell, klimaneutrale Brennstoffe werden voraussichtlich knapper und teurer als heute. Eine seriöse Schätzung erfordert eine Lebenszykluskostenrechnung über mindestens 15 Jahre.

Quellen#

[¹] Bundeskabinett, Pressemitteilung BMWE/BMWSB vom 13. Mai 2026, „Neue Weichenstellung für den Gebäudebereich — Bundeskabinett beschließt Gebäudemodernisierungsgesetz". bundeswirtschaftsministerium.de

[²] Bundesregierung, „Kabinett beschließt Gebäudemodernisierungsgesetz", 13. Mai 2026. bundesregierung.de

[³] Haufe Immobilien, „GEG-Reform: Kabinett beschließt Gebäudemodernisierungsgesetz", 13. Mai 2026. haufe.de

[⁴] Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, „Gebäudeenergiegesetz". bmwsb.bund.de

[⁵] Wärmeplanungsgesetz (WPG) §§ 4, 26; vgl. Gebäudeforum klimaneutral / dena, Synopse GEG–WPG.

[⁶] energie-fachberater.de, „Update GEG/GModG: Bundeskabinett beschließt Gesetzentwurf", 13. Mai 2026. energie-fachberater.de

[⁷] Bundesregierung, Beschluss vom 29. April 2026 zur Verschiebung der 65-Prozent-Pflicht auf den 1. November 2026 (siehe Sparkasse.de Zusammenfassung). sparkasse.de

[⁸] BFW Newsroom, „Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) — Regelungsinhalte und erste Einordnung". bfw-newsroom.de

[⁹] Referentenentwurf GModG, 5. Mai 2026; energie-m.de Auswertung. energie-m.de

[¹⁰] Pressemitteilung der Koalitionsfraktionen vom 29. April 2026 zum Mieterschutz; vgl. ADAC-Zusammenfassung. adac.de

[¹¹] Deutsche Umwelthilfe, Pressestatement Barbara Metz nach Kabinettsbeschluss, 13. Mai 2026; t-online-Bericht. t-online.de

[¹²] Nationaler Normenkontrollrat, Stellungnahme zum Entwurf GModG, Mai 2026 (zit. nach Haufe). haufe.de

[¹³] Verbändeappell vom 22. Januar 2026 (BDEW, BEE, BSW-solar, B.KWK, BWP, DVGW, VKU, ZIA, ZVEH, ZVEI, Städtetag, Städte- und Gemeindebund, Landkreistag). bdew.de

[¹⁴] Haus & Grund, Pressestatement zum Kabinettsbeschluss, 13. Mai 2026.

[¹⁵] Deutscher Mieterbund, Pressestatement zum Kabinettsbeschluss, 13. Mai 2026.

[¹⁶] BNW Bundesverband Nachhaltige Wirtschaft, Stellungnahme zum Referentenentwurf GModG, 11. Mai 2026. bnw-bundesverband.de

[¹⁷] ZIA, Stellungnahme zum Kabinettsentwurf GModG, 13. Mai 2026.

[¹⁸] Bundesverband Wärmepumpe (BWP), Pressestatement, 13. Mai 2026.

[¹⁹] BEHG, § 10 Festpreissystem 2021–2026, Korridor 2026: 55–65 €/t.

[²⁰] dena, Branchenbarometer Biomethan 2025; Biogasregister.

[²¹] CO₂KostAufG (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz), in Kraft seit 1. Januar 2023.

[²²] Umweltbundesamt, Sektorziele und Treibhausgasemissionen Gebäudesektor, jährliche Berichte.

[²³] Stellungnahme Klima-Allianz Deutschland, DUH, BUND zum GModG-Entwurf, Mai 2026.

[²⁴] KfW, Heizungsförderung für Privatpersonen — Wohngebäude (458), Stand 2026. kfw.de

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